幸运之门已经打开，但不是谁都能进来。

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房企，迎来超级“续命丸”

憋了两年的房地产行业，终于松了一口气。

就在11月28日晚上，证监会释放出了重要信号——

房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。

这句听起来像是场面话，但接下来证监会给出的举措的确诚意满满——

1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

3、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

5、积极发挥私募股权投资基金作用。

▲图源财联社

听完这几条，不少房地产老板估计得激动跳脚。尤其是前两条，堪称史诗级利好。

时间回到2010年4月，国务院出台的“新国十条”，明文要求“证监部门暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组”。在那之后，房企股权类融资几乎停滞，很多房企倒在了A股的门口。

例如富力，从2007年开始就筹划着回A，但到2020年7月，富力已经失败了五次。

更经典的例子是恒大。2016年，恒大及深深房各方签署重组上市协议，交易完成后，恒大系凯隆置业将成为深深房的控股股东，恒大也能借壳上市。但历经数年，一直到2020年11月，恒大和深深房宣布终止筹划重大资产重组，恒大借壳失败。

为什么房企如此看重股权融资？因为从搞钱的途径来说，无论是银行贷款还是发行债券，都属于借钱加杠杆，都是要还的。而股权融资，尤其是直接从股市募集的资金，不仅能直接增厚净资产，从而降低负债和杠杆；更重要的是，债务要还，股权融资是不用还的。

而且，从估值情况来看，同样一家房企，在A股的估值起码比港股要高出50%左右，A股的融资方式也丰富很多。

说白了，事少，钱多，速来——此处心疼A股股民们一秒。

时隔12年，房企的股权融资大门被重新打开。不得不说，这一次救市，的确力度空前。

2

救市的节奏感

救市和救人一样，得讲究对症下药。

从目前暴雷房企的情况来看，绝大多数都是出现了流动性危机，说白了手上的钱倒腾不过来，窟窿补不上了。

这种情况下，摆在房企面前的有几条路——

卖房回款，继续借钱，资产重组。

很明显，过去两年里，房子不好卖，钱更难借，房企们被“三道红线”压得喘不过气。如果走上资产重组的道路，公司跟谁姓都不知道了。眼看着债务高企、融资恶化、需求不足……房企们干脆躺平了事。

但房企一旦躺平，债主、购房者、银行、地方可就急了。有机构统计数据显示，2023年房企的在岸和离岸房地产到期债务将超过万亿，一旦房企真的大面积崩盘，烂尾楼怎么办？银行的坏账怎么办？土地财政怎么办？

在这样的背景下，过去一段时间里，管理层密集射出了“三支利箭”。

第一支是信贷融资。自11月23日以来，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行六家银行密集出手，给予碧桂园、龙湖等17家房企的意向性授信额度超过1.2万亿元。

第二支是债券融资。11月8日，中国银行间市场交易商协会网站消息显示，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

第三支是股权融资。也就是上文提到的，证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等举措。

如今“三支箭”都齐活了，从银行贷款到公开发债，再到资本市场，基本的搞钱渠道都给房企打开了，而且覆盖的范围也从较为优质的房企扩大到陷入危机的房企。

与此同时，证监会还明确表示“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，某种程度上来说，“三道红线”已经在松绑。11月上旬出来的金融16条，更是被看做民营房企的重大利好。

这些政策不是突如其来的。往回看，从2021年底开始，绑在楼市身上的麻绳，就有了松动的迹象。

上游，央行曾在不到一个月内，三次降准降息。

中游，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

下游，六大行同步下调某一线城市房贷利率，首套从5.6%下调至5.4%，二套从5.8%下调至5.6%。紧随其后，苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。更重要的是，放款周期也变快了，在杭州，个别银行放款周期只需5个工作日。

再然后，就是各大城市降首付、降契税，大家都在向市场释放善意，鼓励市民上车。这轮救市，节奏感非常明确。

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分化，大势所趋

救市的效果如何？从目前的数据来看，政策利好的释放需要一个过程。

今年1—10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降了24.7%。同样，截至10月底，全国商品房销售面积和销售金额分别同比下滑22.2%和26.3%。最新的全国平均房价，也比2021年的高点跌去了15%。

从拿地情况来看，截至2022年11月16日，全国含宅用地招拍挂成交面积72756.17万平方米，较2021年全年降低58%。

这背后，一个更明显的趋势是，过去那种“一起涨、一起跌”的时代，彻底结束了。

一年多前，我们就曾做过对比，当哈尔滨、天津、济南、石家庄、唐山等城市一片萧条、不断下跌的时候，成都、厦门、上海、东莞、深圳和杭州这些城市，房价往上的脚步却一直没有停歇。

那时候，在南海之滨的深圳，源源不断的人拿着5000万蹲在售楼部抢房源，还不一定抢得到。

要理解这种城市间的分化，得回归经济学的基本原理。细看那些房价下跌的城市，不难发现它们都有一个共性：地多人少、土地不那么珍贵、人口持续流出。

城市如此，房企也是如此。

对房企们来说，这两年可谓跌宕起伏。从土拍市场的火爆到恒大暴雷后的多米诺骨牌效应，再到股债双杀的寒风凛冽。巨头在瑟瑟发抖，无数的中小房企更是难逃破产的命运。根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到——

396家。

在一次公开发言中，黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——

以后中国房产商有1万个不得了。

分化，将成为未来数年中国房地产行业的主线。那些基本面良好、产业发达、人口持续流入的城市，房价还会涨；那些不乱加杠杆、财务稳健、产品过硬的房企，实力会更加强大。而它们的反面，只能不断走向衰落。

对房企来说，一个大鱼吃小鱼、甚至是大鱼吃大鱼的时代，正在到来。

这很残酷，但从长远来看，这种大洗牌或许是房地产行业的必经之路。毕竟，积攒了十几年的泡沫和杂质，是时候清一清了。

4

尾声

房地产仍然是支柱行业。

这是今年2月24日，住建部领导在新闻发布会上定的调。

这句话倒也没错，经得起数据的推敲。华泰证券曾做过一个统计，综合来看，目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量、构成约60%的家庭资产。

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这个十万亿级别的市场，确实庞大。那么，这样一个“支柱行业”，在这波猛烈的救市之后，会就此逆袭，重新放飞自我吗？

我个人觉得，几乎不太可能。

不管是“三支利箭”还是金融16条，都只能解决供给端的问题，而房地产的症结，还在需求端。

中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。没有源源不断的新增人口，谁来买房？

大的方向上，高层已经定下房住不炒的基调。此中逻辑很好理解，试想一下，当年轻人都被楼市捆绑，掏空6个钱包，花光数百万积蓄，只为换来一堆昂贵的钢筋水泥时，这到底是谁的悲哀？

当你把这个问题想明白了，中国楼市的归宿，你也就知道了。还是那句话——

这是黄昏的太阳，千万不要把它当成黎明的曙光。